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实录:中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会(五)

时间:2019-12-15 07:00  作者:admin  来源:未知  查看:  
内容摘要:房讯网讯 2019年12月13日-14日,中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办,主题为融合与分化:新周期下房地产的新逻辑。 来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦新时代房地产新周期,探索...

  房讯网讯 2019年12月13日-14日,中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办,主题为融合与分化:新周期下房地产的新逻辑。

  来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦新时代房地产新周期,探索房地产市场融合与分化的新趋势,解读房地产行业新逻辑。

  论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办;同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首汇健康科技园、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

  中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会内容丰富、环节创新,首次采用一场主论坛+三场平行分论坛的形式。其中周期下城市更新的新逻辑平行论坛,以科技驱动,焕新城市为主题,与会嘉宾展开了激烈的思想碰撞和观点交流。

  以下为中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会实录(五)(平行论坛周期下城市更新的新逻辑):

  主持人:尊敬的各位领导、各位来宾、大家好。欢迎大家再次相聚北京富力万丽酒店,出席中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会。我是本次论坛主持人,全联房地产商会写字楼分会常务理事李蒙。

  本届年会主题为融合与分化:新周期下房地产的新逻辑。随着中国房地产改革的深入和存量时代的来临,房地产市场进入新的周期,如何面对新周期,适应新逻辑,在战略、业态、产品、模式等方面突破创新,如何将大数据、AI系统、智能化等创新科技与房地产进行融合,为房地产赋能,实现房地产的转型升级,将是行业面临的核心命题。今天上午我们已经与行业专家、经济学者、商办精英围绕当前热点话题进行了观点碰撞与现场讨论。

  现在进入下午平行论坛的环节:新周期下城市更新的新逻辑,论坛主题是:科技驱动,焕新城市。我们知道,在房住不炒的定位下,房地产不再作为短期刺激经济的手段,原本以增量开发为代表的地产行业上半场,逐渐过渡到存量运管为标志的下半场,中国房地产行业步入存量时代。城市更新是个持续备受关注的话题,城市更新在中国已经非常迅速的经历了几个发展阶段,从初期的大拆大建到经济高速发展期的追求规模与数量,再到强调质与量并行的理性更新,中国城市化进程已从原来粗放式发展的时代已经进入精细化运营的时代。城市更新不是朝阳产业,也不是夕阳产业,已然成为城市经济发展的新劲增长动力,将成未来的新常态。

  此外,还有100多家房地产开发商、渠道代理公司、物业公司、投资公司、企业客户的代表和媒体朋友,以及全联房地产商会写字楼分会的会员们,让我们对各位领导和嘉宾的到来表示热烈的欢迎。现在我宣布新周期下城市更新的新逻辑平行论坛 正式开幕!首先我们有请全联商会城市更新分会领导:

  夏子清:尊敬的各位领导、各位来宾大家好,首先代表年会协办单位,全联房地产商会城市更新峰会对中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会新周期下城市更新的新逻辑平行论坛的召开表示热烈的祝贺。

  改革开放四十年,中国的城市得到了迅速发展,随着房地产改革的持续深入和存量时代的来临,房地产市场进入了新周期,面临着空间增量的约束、盈利的约束、政策的约束以及未来发展各种要求的约束,旧的模式很难持续,面对新周期的到来,如何在战略、业态、产品模式等方面突破创新,实现房地产的转型升级是行业面临的新课题和新挑战。

  自从十九大明确提出房住不炒的定位后,开发商的思维也发生了很大变化。城市更新成为新时代房地产行业转型的重点领域,城市更新是运营的逻辑、是现金流的逻辑、是服务的逻辑。

  城市更新要求不仅能够把建筑或者一片建筑用高科技和新的产业吸引人流、吸引人才、提升活力。更重要的是从过去的开发思维转换到经营思维,从卖房子赚钱到现金流获取,这是房地产企业参与城市更新面临的巨大挑战和机遇。

  城市更新需要利用科技的力量去推动,因为城市更新最核心的是新,要在产业及运营模式方面创新,利用科技力量提升更新项目和区域的新品质,锁定精准的营销,瞄准产业结构升级和消费结构升级,运用新的理念传承,继承和发扬城市的文化和文脉,进而吸引人才。

  本届年会以融合与分化新周期下房地产新逻辑为主题,与会专家和企业将探讨城市更新大背景下,不同城市,不同市场,不同业态间相互渗透补充。如何跨界融合,尤其是房地产和科技创新的渗透和融合共同发展,我们认为是非常有意义和有必要的。

  全联房地产商会城市更新既有建筑改造分会,多年来一直致力于城市更新和既有建筑改造。城市更新峰会一手侧重于课题研究,积极组织编制行业标准,发布行业发展的白皮书,对城市更新和既有建筑改造领域的业态开展提供政策支持和技术支撑。一手凝聚行业力量,搭建合作平台,深入推进行业全产业链深度合作,推动试点项目落地实施。

  中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月,由房讯网发起,已连续成功举办15届,发展成为中国房地产行业具有影响力的品牌论坛。作为全联房地产商会的兄弟单位,今后我们希望与写字楼分会共同努力,为我国城市更新的事业贡献微薄的力量。

  今天参加本次年会的都是行业杰出的代表,对行业有着丰富的研究和实践经验,期待接下来各位嘉宾的精彩演讲,也希望通过本次年会加强产业链各个环节的交流与合作,探索出更多更好的房地产行业升级发展的创新解决方案,共同推动新周期下房地产行业的纵深发展。

  主持人:感谢夏秘书长的精彩致辞。感谢全联商会对论坛多年来的大力支持!下面有请主办方领导,全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯先生致辞。掌声有请!

  刘凯:尊敬的各位领导、各位同事、各位朋友,首先代表全联房地产商会,代表房讯网对大家的莅临表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

  城市更新我们一直在说,是比较热点的话题,今天三个会场,城市更新的会场可能人是最少的,是不是我们的舆论呼吁或者说宣传的工作不是很到位。

  关于城市更新,我分享几个观点,城市更新要去地产化的思维。有专家总结,如何做好城市更新,有几种路径,科技创新能力、产业接待能力、创意和设计能力,资产管理能力,这是一方面。

  第二方面,城市更新要求长周期,流程更复杂,操作难度更大。面临着投融管退的问题,所以完全都不是房地产高周转以及冲规模的问题。

  从我们熟知的案例可以知道,朗园,中粮广场的C座还有华润昆仑中心的改造等等,虽然都是开发商操盘,但是无一例外都是去地产化思维支撑的结果。

  今天在座的各位都是城市更新领域的专家和精英,希望通过今天的论坛和交流,对大家有所帮助,有所启迪。

  最后预祝新周期下城市更新新逻辑更新论坛圆满成功,也预祝各位嘉宾身体健康,万事如意。

  主持人:感谢刘总的精彩致辞。下面我们进入主题演讲环节第一位演讲嘉宾,17年房地产从业经验,曾在复地、华润、和记黄埔等大型房地产公司任职,并曾担任乐视集团PMO总监,负责集团不动产业务,成功投资改造北京城市更新标杆项目:北京首汇健康科技产业园和首创·新大都金融科技与创新服务示范园区。热烈掌声有请,首汇企业发展有限公司项目发展事业部总经理冯众先生。

  冯众:各位下午好,非常高兴有机会跟大家分享我们城市更新领域的思考和实践,首先介绍一下公司,首汇企业发展有限公司主要做个人财务管理、城市更新和项目持续运营。第一个阶段,城市更新1.0,那个阶段的特点是大拆大建,不太注意保护,主要的目的是在整理土地上市,开发商赚取利润,政府靠卖地获取财政收入。2.0开始注重有特色的建筑和城市特点的保护以及新建城市规模的开发,这也是政府主导的,但是有民营企业的参与。3.0,民营企业做主导,尤其是民营企业的发展对新建住宅,新建楼宇以及高品质楼宇的需求增加,并且物业的持有方也注意到,只有高品质的楼宇才能适应更多更好的需求。现在已经进入了4.0,特点是我们对未来要有前瞻性,跟国际接轨,更持续的发展,绿色建筑、环保认证,这些才能引进国际化的总部企业。

  城市更新里面,真正的驱动因素有几点,一个是城市的可持续发展,环境也有可持续性,让城市和物业都更加好用,更加高效,保持竞争力。这些方面实际上是从企业和城市居民的角度出发的。从政府的角度,需要扩大就业,提高税收,高效利用土地,并且增加美誉度。既有的建筑从这几点出发,才能实现政府的需求。比如说政府要引进一家企业招商引资,但是没有合适这个企业需求的物业,必须要腾笼换鸟,实现高品质的物业升级,才有可能提高税收以及产业升级。

  现在城市更新面临的发展和挑战,一方面是政策,真正从事这个行业的人都有一个感受,尤其是北京,北京的城市更新方面政策是收紧的,没有明确的规范出台,很多的土地性质不能混用,规划的限制条件很多,我们都不知道怎么走,不知道怎么批,不知道谁管,政策上是亟待完善的。

  在18年发布的规划正面和负面清单,正面清单鼓励的是公益性的项目,有新建住宅、新建写字楼、新建商场四环内都是禁止的,这个也明确的提出了北京市未来的发展方向肯定是存量物业。这是北京相关政策的明显的信号。

  另外的政策也在陆续的颁布过程中,比如说上个月底正式批复的13区14项规划,没有东城和西城,这个信号很明显,东西城的规划和中央政府区的规划会同时出现,还出现了一些保护性厂房、工厂和仓库以及城市更新分类的标准,一步步的政策出台会完善城市更新各位同行和企业在这个领域中越来越发挥更多的作用,需要我们共同的推进。

  (图)这个图表说是挑战,也是机遇,新建的住宅供地和商业供地持续下降,深圳18年开始就是很低的水平,上海和北京也是直线下降,同时楼面价直线上升,大家在一线城市感觉到新建住宅和其他的物业没有太多的空间了,大家都会进入到城市更新的领域,这是对行业的挑战。

  同时政府要调整产业结构,北京的金融业和第三产业还比较低,13年到现在政府的腾笼换鸟的产业政策下,还有很大的改善空间,并且人口在疏解,人口要走,但是经济还要发展,这是政府面临的挑战,北京市政府现在四个职能,政治、文化、科技、国际交往,所以我们要抓住北京政府主要功能的增长点,科技、医疗、健康都是我们首选的领域和企业。

  在实操过程中会遇到几类的项目,一类是国有的建设用地和国有的物业,有各种原因,经营不善或者亏损,也是我们的首选标的之一。第二个分类是村集体的用地。第三类是企业手里的酒店或者办公楼,也要进行升级改造。

  这三类会阐述一下处理方式,国有企业用地我们建议要做服务业、科研、高新技术企业以及长租公寓,但是这些项目的特点,因为是国企,可能有背后的盘根错节的关系和历史的遗留问题,并且解决起来比较慢,这种东西也不会市场化运作,一般的市场化企业也很难拿到,很难处理。这种项目我们建议不要太大,并且慎重。

  第二个是乡产,今年出台的《土地管理法》里边把乡产进行了调整,以前的乡产不能像国有土地一样享有同样的待遇,现在村民大会2/3表决这个土地可以转让,就可以上市交易,转让,可以转给企业或者个人,确权以后等同于国有建设用地。

  下个月1号开始实施,但是细则还再出台,乡产就不再是企业不敢碰的东西了,这个未来也是一个方向和机会。

  现在大部分的企业在做的是跟企业的交易、租赁、转让,两个部分,一个是酒店,从奥运会到现在,其实酒店的数量在逐年的下降,很多的酒店都是亏损的,很多酒店也改成了写字楼,酒店也是我们改造的主要的分类。

  比如说我们都熟知的翠宫,还有首创新大都,这个是我们做的项目,都是已经成功的案例。

  商业改写字楼,一个是电商的冲击,原来存量很多,一定会面对经营不善的转型,原来的大卖场,百货商场都会面临体验的业态更多一些。

  这个地图是北京市酒改写和商改办的地图,最早的盈科、中粮到现在的北京有几十个,都已经实现了。

  城市更新的资金层面的融资方式其实和住宅开发和新建商业开发逻辑一样,银行、信托,还有REITs融资途径,还有政府引导基金。城市更新的业务因为在它现在规范不明确的情况下,一定要和政府绑定或者跟政府有一个很好的合作关系,这样产业的引入、政策的引入和企业的推荐以及一些规划,交房具体事项才能顺利的实现。

  我们在城市更新的实操过程中也总结了路径,明确开发目标,根据项目的特点、周边的环境、所处的位置以及产业定位相关。第二是明确开发的方案以及与区域的规划、城市的规划达成一致,协调统一。并且从发展眼光、长远看待问题。

  对投资方案、建设方案以及产业定位做慎重和深入的分析研讨,确定园区或者项目的核心竞争力以及差异化,而且与各利益相关方,不仅是产权、政府方和合作伙伴以及租赁,一定要了解产业租户的需求,针对他们的需求定制化制造产品。

  运用灵活的融资方式打造最优的产品组合,并且注重项目的可持续发展,打造产品的空间的同时要给企业做创新服务,对接各类的资源,不仅给企业体规资金,还要提供市场,这个过程中可以更多的了解企业,可以赚取企业成长过程中的收益。

  主持人:感谢冯总的精彩演讲!接下来有请戴德梁行中国资本市场副董事总经理 刘兵先生。刘兵先生拥有经济、财务和房地产领域的知识背景和国际化的工作经验,为开发商、保险公司客户、海外基金客户和私人投资者提供专业的投资顾问服务。成功完成过包括房地产资产处置、收购顾问服务、国内外机构合资及合作开发等多种类型的项目。2015年刘兵先生及北京投资部完成了港中旅对英国KewGreen酒店资产包的高达40亿人民币的收购交易,是目前国有企业完成的交易额最大的海外房地产投资交易项目之一。在刘兵先生的领导下,戴德梁行北京资本市场团队深耕通州城市副中心房地产市场,并已成功在2019年为中国银行分行选址运河商务区,项目交易额超过30亿。

  刘兵:感谢主持人,感谢主办方邀请我们来参加今天城市更新的活动,主持人介绍的比较全面了,不讲我个人了,讲一下公司,戴德梁行大家知道我们是在做房地产的顾问公司,93年开始我们深耕中国大陆市场,在写字楼租赁、物业管理、大宗交易和城市更新都有一些心得。昨天有一个行业新闻,万科和我们成立了中国的比较大一个房地产合资公司,在物业管理行业也是比较大型的。

  戴德梁行2019年是把城市更新当做我们全国的话题,我们打造一个行业的IP,CKIN(音),今年举办了六七十场的专业的话题讨论,我们也邀请行业同仁和上下游的建筑方、政府部门一起讨论,全国各个城市都有这些信息获取,今年我们也做了一本中国城市更新白皮书,在我们公司的官方网站和微信公众号都可以下载,如果大家有需要的话可以联系我,或者在我们公司直接寻找。

  因为我是负责房地产大宗交易的,日常我们跟冯总这样的业主方,工程监管改造方面提供一些建议,并购环节也提供一些交易投行的业务,我们在市场上是比较先一步的,无论是买房人的背景或是投资的逻辑。

  我不是业主,我没有资产,我从市场的角度分析一下城市更新,大宗交易在北京市场的投资逻辑和情况。

  我们最近会用的几个图,2019年的市场第一天开始就充满了不确定性,经常是有意想不到的情况发生,中美贸易战还没有结束,这一年股市也是起起伏伏,也代表着谈判的起起伏伏,上个星期在我们自己的内部策略会上讲,明年特朗普当选了不知道经济又是什么情况。

  大中华地区、香港非常乱,2019年一季度完成了我们大中华区域的90%的业务量,后面的七八个月是没有交易的,香港是恢复很快的城市,但是资本还在观望,明年我们都担心香港的市场会有一个调整的过程。

  为什么说有惊喜,也有意外,每年都会在年底或者新闻发布会上给各个行业的朋友去展示的数字,非常的清晰和明显的是历年的交易量。上海是非常好的城市,2019年上半年上海就已经了七八百亿的规模,年初的时候预计上海今年会达到两千亿,实际上上海今年也就一千亿出头。

  北京的市场作为历史上国企和央企很多,大宗地产交易流动性差的城市今年有了一个性质上的变化,明年开始我们判断市场的时候,外资不断的进入市场,市场又有一大批体量很大,50亿以上的大宗产品交易,明年应该是飞跃的一年。这里面有城市更新,有外资进入中国市场买核心项目的并购,所以等一下会给大家分析一下。

  从刚才讲的北京700亿的规模里面,写字楼还是最受市场环境的,但是今年的比例已经比前几年小了,商改写占了22%,其实严格意义上也是为了满足写字楼的租赁。刚才我也提到了外资在北京的活跃度越来越高,2018年我们持续的讲外资进入国内市场,真正的从关注到交易,可能持续了半年到一年的时间,中美贸易战影响了2019年一些外资真的交易的执行,我们预期全世界,包括德国、新加坡、日本,其他的欧美国家的资本在中国大陆,尤其是北京的资产配置会逐年上升。

  安联保险也是市场比较活跃的欧洲的保险公司的买家 ,他们或是用欧洲的钱投中国的地产,他们是第一家上个月已经拿到了中国第一张纯外资的保险公司牌照,未来会做很多人民币的保费收入业务,如果不是因为中美贸易战的问题,相信会比21%这个比例还高。

  从外资占比,刚才说了21%,写字楼占比40%多。区域汇报一下,北京写字楼最好的地方就是CBD、金融街,但是这两个地方现在是没有交易的,大家都舍不得卖,每个交易的楼要么体量很小,要么交易时间比较长。

  中关村的区域非常明显,今年中关村成交了北京32%的交易额,包括望京来广营那边,安联保险收购了一个项目。所以看北京的核心区供交易的项目非常少,我们在那个区域也是有一个十几亿的项目,也是外资给外资的交易。

  通州和丽泽今年占了很大的篇幅,通州很多的银行类的企业买总部,丽泽也有很多的金融企业加大筹码。

  城市更新22%,我们说线年的,帮助盈科中心退出卖掉,那个项目也是行业的标杆,之后我们陆续的有了中粮、首创,以点带面,用自己的项目先做,然后复制更多的存量的项目带动政府做。今年我们也录入了几个交易,今日头条,通过政府的相关支持收购了一些历史上的产权、债权纠纷的项目,这个是非市场化能够参与的。所以不管是中资、险资、开发商,自用企业,都在北京尝试着参与城市更新改造的项目。

  为什么说了这么多,说北京市场还是挺好的市场呢,这么多人参与进来,大家都说北京的住宅租赁确实很冷,商业资产价值有调整,市场租赁有风险,但是实际上我们看2005年我们介入核心物业的商业交易价格,最新还有一个7.5万的楼盘放进去,除了中国樽十万块钱一平米以外,其他的都是股权交易的,价格的折线一直往上走,最新的PAG买的招商局的九层,我们帮助英国的一个开发基金卖给了一个本地的私人投资者,16年交易的5.8万的价格,今年再次交易是7.5万的代价,里面50%的贷款,50%的本金,三年左右的时间增值资产一半,自己的股权投资翻一倍以上,这是风险很低,很高的汇报,配合大笔资金很好的投资的项目,这种机会在北京还是一直会持续下去的

  交易价格的提升,背后的逻辑是什么,我经常在自己的内部会讲,包括全世界的客户来北京的时候我们比较喜欢用这张图。北京的租金这个图里面没有体现出来,北京的甲级写字楼租金是400块一平米一个月,上海是300块一平米一个月,相当北京乙级写字楼的统计,我们统计都有一个盘子里的标准。

  所以导致了北京的租金一直高,2019年之前实际发生的,我们看上海每年的写字楼的量都超过北京,2010年之后都超过北京,往前数十年,上海的平均供应量年化83万平米,北京是63万平米,往后看我们2022年北京的写字楼供应量每年90万平米,包括通州、包括丽泽,包括了各个区域单体的项目,上海150万多平米,从长远的投资逻辑角度讲,北京的市场是有支撑,有租赁需求,供应量比较健康的地方。

  冯总放了一个北京商业用地的供应量的图,那个图发给了我们的博士,我说再研究一下,各种数据表示北京的写字楼稀缺也是间接导致了这么多的改造项目的需求。

  因为我们比较关心商业地产,一般不会花太多的精力看旧楼改造项目,商业酒店改写字楼的趋势,现在我们统计大的项目有30多个,安贞华联、中坤广场,爱琴海是2019年比较典型的案例,原本都是商业改写字楼的,刚才几位嘉宾讨论政策法规的走向,我们觉得北京是全国的一线城市,包括香港主要城市里面,城市更新立法上走的比较慢,北京今年是70年大庆,去年开始很多的改造审批特别难批,那个就点很多的长安街边上的项目可以做一些外立面的改造和调整,也是推动北京城市更新的市场的政策的助力。

  安贞西里,原来一个老的华联超市,之前一直是新加坡的REITs运营,从REITs里面摘出来是想进行城市改造,后来因为项目很好,展示性也很好,但是改造难度很大,地下有一两层的超市,只能做商超的运营,他们最近联合的远洋资本一起做城市更新的改造计划,这个项目也是远洋在北京的大本营做的项目之一。

  刚才提到了菜市口的开元名都酒店项目,我们收购了之后进行很快速的工程改造,写投资备忘录的时候我们没有想到菜市口的租金可以超过十块钱,大家三年前都问这个地方会有人去办公么,改造了之后有两个主要的出口,两家银行,13.5元一平米一天,基本上达到了金融街附近的价格,戴德梁行也在里面提供了帮助业主把广发银行搬进去,也是非常成功的改造的案例。

  原来酒店里的大堂就改成了这个样子,是非常时尚的设计,当时我们跟他们的团队沟通比较多,2017年的时候对工期的控制非常严格,所以工程改造和设计方面都要有很好的磨合,政府审批真的是都会遇到这些问题,邻里协调很考验物业管理的能力,因为旁边有中国大唐的央企业主,改造的过程中怎么样不去影响人家的环境,其实都是很考验实操团队的能力。

  太阳宫百盛,马来西亚的百货公司,今年的年初德国大众已经作为全中国的总部,整体搬进去,租金也做到了11块钱一平米一天,对改造项目原本的经营型租金就三四块钱,租金翻了两倍,价值差不多够翻了两倍。

  盈科中心,在我们的眼里是资本关注北京城市更新的旗帜项目,原本的太平洋百货改造成写字楼。

  其实在城市更新里面很多人关注,很多的同行讨论这个事情,但是整个的市场现在有两个很大的调整,第一个是现在的写字楼租赁或者城市更新不像前几年的改造租赁需求那么大,我装进什么样的内容,什么样的租客进来形成小的环境。第二个,改造资产的退出,资产证券化还没有做好,改造的过程中还有一些手续的问题,所以退出的过程是很重要的手段,明年上半年会达成一个投融管退呈现的时间。

  戴德梁行在前后中期,不管是收购、转让、运营的过程中都会给大家提供一些支持和帮助,感谢大家。

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